Estimado clientes,
El Boletín Oficial del Estado (BOE) de 30 de septiembre de 2026 ha publicado el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, mediante el cual se aprueba un nuevo paquete de medidas urgentes en materia de vivienda.
Con carácter general, esta norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026. No obstante, varias de las medidas fiscales que afectan a los propietarios desplegarán sus efectos desde el 1 de enero de 2026, el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027, según el caso.
AVISOS LEGALES IMPORTANTES SOBRE LA VIGENCIA:
- Convalidación parlamentaria: Es de vital importancia tener en cuenta que, por su naturaleza jurídica como Real Decreto-ley, la vigencia definitiva de todas estas medidas está condicionada a su preceptiva convalidación por el Congreso de los Diputados, votación que está prevista para este mismo viernes. En caso de no obtener el respaldo parlamentario necesario y resultar derogado, las medidas descritas en esta circular quedarían sin efecto.
- Nueva normativa inminente: Adicionalmente, le adelantamos que está prevista la publicación en el BOE de mañana de un nuevo decreto que regulará aspectos relativos a las renovaciones automáticas de los contratos de alquiler.
A expensas de la votación de este viernes, desde Trujillo Asesores le resumimos las principales claves del decreto aprobado hoy que afectan al mercado inmobiliario y a la fiscalidad de sus inmuebles:
1. Novedades en la regulación de los alquileres
- Duración de los contratos de arrendamiento: La normativa establece nuevas condiciones para los contratos de vivienda habitual, previendo una prórroga extraordinaria que puede alcanzar hasta 2 años adicionales, siempre que se cumplan los requisitos legales correspondientes (entre ellos, que el inquilino se encuentre al corriente de pago en los 8 meses anteriores). Asimismo, se redefinen legalmente los alquileres temporales y por habitaciones. (Quedamos a la espera del nuevo decreto de mañana para detallarle cómo operarán las nuevas renovaciones automáticas).
- Actualización anual de la renta: Se establece un límite extraordinario del 2 % en la actualización anual de las rentas para los supuestos afectados por la medida. Si el arrendador tiene la consideración de gran tenedor, la actualización no podrá exceder en ningún caso de ese 2 %. Si no es gran tenedor, operará también como límite máximo en defecto de un pacto entre las partes.
- Concepto de Gran Tenedor: Se mantiene la definición general de gran tenedor para los titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m². Sin embargo, se habilita la posibilidad de reducir este umbral a 5 inmuebles en aquellas zonas que sean declaradas como tensionadas.
- Procedimientos de desahucio: Se introducen modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que contemplan la suspensión de los lanzamientos en aquellos casos donde existan personas vulnerables sin alternativa habitacional.
- Operaciones de inversión: Hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas entidades que se dedican a la adquisición de inmuebles verán limitada la compra de viviendas por un precio inferior al 70 % del valor de tasación, salvo que se destinen a vivienda asequible durante un mínimo de 5 años.
2. Principales implicaciones fiscales para propietarios
- Reducciones en el IRPF para arrendadores: Se reformulan las reducciones aplicables sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda. Dependiendo de diversos factores (si se reduce la renta, si es un primer arrendamiento, si se destina a alquiler social o si la vivienda ha sido rehabilitada), estas reducciones pueden alcanzar el 100 %, 95 %, 90 %, 85 %, 80 % o 70 %. Por el contrario, si la renta aumenta, las reducciones aplicables pueden disminuir al 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %.
- Tributación de inmuebles desocupados (IRPF): Para el año 2026 se mantiene la imputación de rentas inmobiliarias en el 1,1 %. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2027, se aplicará una nueva escala progresiva (1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %) calculada sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles desocupados. La desocupación podrá acreditarse mediante el padrón municipal y los consumos de suministros.
- Modificaciones en el IBI: La norma permite a los ayuntamientos establecer o endurecer los recargos sobre el IBI de inmuebles residenciales desocupados. Estos recargos podrán ser del 50 %, del 100 % o incrementarse en 50 puntos adicionales, dependiendo del tiempo de desocupación, el municipio y el número de viviendas del propietario. En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán gravar con un recargo de hasta el 50 % (que puede llegar al 100 % o 150 % según el volumen de inmuebles) a las viviendas destinadas a alojamiento turístico.
- Cambios en el IVA: A partir del 1 de diciembre de 2026, determinados alojamientos de corta duración perderán la exención y pasarán a tributar al 10 % de IVA. Por otro lado, se amplía el tipo reducido a ciertas obras de reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, se actualizan los coeficientes máximos de la plusvalía, que oscilarán entre el 0,11 y el 0,30 según el periodo de generación. Esto podría suponer una mayor tributación en ciertas compraventas.
- Exenciones en IRPF: Quedarán exentas las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión onerosa de determinadas viviendas a entidades del sector público para vivienda social (con límites según el valor de venta) realizadas entre el 1 de octubre de 2026 y finales de 2027. Asimismo, se amplían las ayudas públicas exentas de tributación (rehabilitación, eficiencia energética, etc.) y se mantiene la consideración de vivienda habitual para mayores de 65 años o dependientes que deban trasladarse.
- Incentivos para Inquilinos: Como apunte informativo, se crea una nueva deducción estatal para inquilinos del 10 % (con base máxima de 11.630 euros) aplicable a contribuyentes con bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros.
- Gravamen a las SOCIMI: Se crea un gravamen especial del 25 % sobre ciertos beneficios no distribuidos derivados del alquiler residencial y turístico, reducible si se destina un alto porcentaje del parque a vivienda asequible.
Quedamos a su entera disposición para analizar de manera personalizada cómo le afecta este escenario normativo. Desde el despacho estaremos muy pendientes tanto de la votación parlamentaria de este viernes como de la publicación del nuevo decreto mañana para mantenerle puntualmente informado.
Atentamente,
El equipo de Trujillo Asesores