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Nuevas medidas sobre moratoria en el pago del alquiler, de créditos, rescate de planes de pensiones y otras medidas mercantiles.

Moratorias en el pago de créditos.

Personas vulnerable que pueden solicitarlo a su entidad financiera:

 

Se considera vulnerable para la regulación de las moratorias previstas, al deudor hipotecario o al deudor de un crédito sin garantía hipotecaria que acredite en la forma regulada en el RDL 11/2020 que:

 

1. Está en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

2. El conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la moratoria no alcanza los siguientes límites, que se incrementan, en todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo (0,15 veces por hijo si es familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa unidad familiar:

a. el límite de 3 veces el IPREM con carácter general. (Menos de 1.645 euros toda la familia al mes).

b. el límite de 4 veces el IPREM si uno de sus miembros es discapacitado con una discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral.

c. el límite de 5 veces el IPREM si la discapacidad es intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

 

3. El total de la cuota hipotecaria más los gastos de suministros básicos representan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar. En este apartado se definen los suministros básicos el coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios de la vivienda habitual.

 

4. A consecuencia de la emergencia sanitaria, el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles sobre la renta de la unidad familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

 

Deudas elegibles para la moratoria.

 

La deuda hipotecaria a la que se refiere la moratoria es la derivada de la vivienda habitual, los inmuebles afectos a la actividad económica o viviendas no habituales en alquiler en las que el propietario ha dejado de percibir la renta durante el periodo del estado de alarma o hasta el mes siguiente a su finalización.

 

La deuda no hipotecaria elegible para la aplicación de la moratoria es la que corresponde a préstamos o créditos sin garantía hipotecaria.

 

Características de la moratoria.

 

Cualquier deudor, hipotecario o no, vulnerable, puede solicitar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de su préstamo o crédito que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley.

 

La solicitud la pueden hacer hasta el dos de mayo.

 

Condiciones de la moratoria:

 

– Al igual que en la moratoria de los préstamos hipotecarios regulada en el Real Decreto-ley 8/2020, la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna. La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio (sin perjuicio del cumplimiento de obligaciones de inscripción si hubiera garantías distintas a la hipotecaria o ventas a plazo registradas).

– La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante acuerdo de Consejo de Ministros.

– Durante la suspensión, la entidad acreedora no podrá cobrar ni la cuota, ni intereses de ningún tipo, ni total ni parcialmente y el vencimiento se extenderá automáticamente por todo el periodo de suspensión, sin alteración de las otras condiciones pactadas.

 
Se establece un régimen de responsabilidad (y las correspondientes sanciones) para el caso de los deudores que faciliten datos inexactos o falsos a las entidades para acogerse al régimen anteriormente descrito.

 

Rescate de fondos de pensiones.

 

Se permite que durante el plazo de seis meses desde el 14 marzo de 2020 los partícipes de los planes de pensiones puedan, excepcionalmente, hacer efectivos sus derechos consolidados en los siguientes supuestos y por los siguientes importes:

 

a) Encontrarse en situación legal de desempleo como consecuencia de un expediente de regulación temporal de empleo derivado de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. En este caso se puede disponer de un máximo de hasta los salarios dejados de percibir mientras se mantenga la vigencia del expediente de regulación temporal de empleo.

 

b) Ser empresario titular de establecimientos cuya apertura al público se haya visto suspendida. En este caso, se puede disponer de hasta un máximo de ingresos netos estimados que se hayan dejado de percibir mientras se mantenga la suspensión de apertura al público.

 

c) Ser trabajador por cuenta propia que hubiera estado previamente integrado en un régimen de la Seguridad Social como tal y haber cesado en su actividad como consecuencia de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. En este caso, se puede disponer de hasta un máximo de los ingresos netos estimados que se hayan dejado de percibir mientras se mantenga la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

 

 

Medidas en relación con los arrendamientos de viviendas.

 

Respecto a los contratos de arrendamiento.

 

Se concede al arrendatario el derecho a solicitar una prórroga de seis meses, en los que sigue aplicando el precio y los demás términos y condiciones del contrato existente, cuando el plazo mínimo o su prórroga conforme a lo previsto en la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), venza en el periodo entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses desde la finalización del estado de alarma. Esta prórroga la debe solicitar el inquilino y es de obligada aceptación para el arrendador, salvo acuerdo entre ambos.

Aunque el derecho se incluye en el capítulo de medidas a colectivos vulnerables, no se exige tal condición al regularse el derecho de prórroga de los contratos, por lo que cabría entender que aplica a cualquier tipo de arrendatario de vivienda habitual.

 

Moratoria en el pago del alquiler  de su vivienda habitual.

 

Esta sección aplica a personas arrendatarias de vivienda habitual que estén en situación de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19, entendiendo que se exigen para ello los siguientes requisitos, que se deben acreditar en la forma detallada en el RDL 11/2020:

 

1. La persona obligada a pagar la renta ha pasado a estar desempleada o ha visto reducido su empleo por un ERTE o reducida su jornada por cuidados, si es empresario, perdiendo ingresos de forma que el conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la moratoria no alanza los siguientes límites, que se incrementan, en todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo (0,15 veces por hijo si es familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa unidad familiar: a. el límite de 3 veces el IPREM mensual con carácter general.

b. el límite de 4 veces el IPREM mensual si uno de sus miembros es discapacitado con una discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral.

c. el límite de 5 veces el IPREM mensual si la discapacidad es intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

 

2. La renta de alquiler más los gastos de suministros básicos representan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar. Se entiende por gastos y suministros básicos, el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

 

3. La persona que debe pagar la renta o cualquiera de los miembros de su unidad familiar no son propietarios ni usufructuarios de una vivienda en España, salvo excepciones derivadas de situaciones de herencia o divorcio o inaccesibilidad existiendo discapacitados.

 

Las personas arrendatarias que reúnan la condición de vulnerables indicada pueden:

 

A) Solicitar del arrendador un aplazamiento o una reducción de la renta, en el plazo de un 1 mes desde el 2 de abril de 2020. conforme al siguiente esquema:

a. Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o es un tenedor de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros o garajes, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, en el mes siguiente al 2 de abril de 2020, podrá solicitar aplazamiento o condonación, total o parcial (siempre que antes voluntariamente no se hubiera alcanzado un acuerdo). Si no hay acuerdo, el propietario, en el plazo máximo de 7 días laborables, debe optar entre:

1) condonar el 50% de la renta durante el plazo que dure el estado de alarma, que puede extenderse por vulnerabilidad, hasta un máximo de 4 meses más o

2) diferir el pago de la renta, sin penalización ni intereses, fraccionándola durante los 3 años siguientes a partir del plazo indicado y siempre que continua vigente en contrato.

b. Si es el arrendador es una persona con menos de diez inmuebles, tendrá que proponer, en 7 días laborables, podrá negarse o ofrecer al arrendatario las medidas de aplazamiento, fraccionamiento o condonación de la renta u otras medidas alternativas. Si no se alcanza un acuerdo, el arrendatario podrá solicitar las ayudas a las que nos referimos en el apartado siguiente.
 

B) Participar en el programa de cobertura financiera por cuenta del Estado. A estos efectos el Ministerio Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, y por un plazo de hasta catorce años, debe desarrollar una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

 

C) Acceder al ‘Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual’, que se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo. El nuevo programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa y la cuantía de la ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

 

Cuestiones mercantil societarias generales.

 

Se aclaran varios temas de carácter mercantil societario que hasta la fecha habían generado debates interpretativos:

 

1.- Se permite que las reuniones de los órganos de administración de las sociedades mercantiles, civiles, asociaciones, cooperativas y fundaciones se celebren no solo por video llamada sino, además, por conferencia telefónica siempre que los secretarios del órgano reconozcan la identidad de los asistentes, estos dispongan de los medios y se remita un acta en el que se indique todo esto por correo electrónico.

 

2.- Se permite el mismo sistema de celebración por video llamada o conferencia telefónica para celebrar juntas de socios, asambleas de socios o asociados (hasta ahora parecía limitado a los órganos de administración).

 

3.- Se establece que los acuerdos por escrito y sin sesión se podrán adoptar siempre que lo decida el presidente o lo soliciten al menos dos de los miembros del órgano de que se trate.

 

4. En relación con la formulación de las cuentas anuales se aclara que, aunque se ha suspendido su plazo hasta los tres meses siguientes al término del plazo del estado de alarma, es válida la formulación durante el periodo de alarma, aplicándole las reglas de extensión del plazo para la verificación por auditores.

 

5. En relación con la extensión del plazo de la auditoría de cuentas a los dos meses siguientes a la terminación del estado de alarma, se aplica el mismo a los casos de cuentas formuladas antes del inicio del estado de alarma.
 

6. En relación con la propuesta de aplicación de resultado de las sociedades que hubieran formulado sus cuentas antes del inicio del estado de alarma, se aclara que se podrá modificar la propuesta contenida en la memoria y someter otra propuesta a la junta general, acompañando la nueva propuesta de un escrito del auditor indicando que su opinión no hubiera cambiado de haber conocido antes la nueva propuesta. Se permite retirar la propuesta de aplicación del resultado de sociedades cuya junta estuviera ya convocada y diferir ese punto a una junta posterior con similares requisitos a los indicados.

Un saludo

ATRUJILLO

Asesor Fiscal nº 5395

 

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